Rehipotecar vivienda

Si ya has pagado tu hipoteca, la vivienda se queda libre de cargas, pero si, por algún motivo, necesitas volver a hacer una nueva para obtener liquidez. Veamos este tipo de operaciones.

¿Se puede rehipotecar una casa?

Al comprar una vivienda, lo habitual es sacar una hipoteca sobre ella para financiar dicha adquisición, pero no sólo en la compra se puede hipotecar un bien. Si, una vez amortizada nuestra hipoteca necesitamos liquidez o deseamos hacer alguna otra compra de vivienda, podemos usarla como garantía para dicho fin. Por tanto, la respuesta es sí, se puede rehipotecar una vivienda.

Es más, en algunos casos, las entidades, llegan a autorizar segundas hipotecas sobre la misma vivienda, ya sea porque el período sea corto para que se amortice la primera o, en algunos casos, porque haya una bonificación fiscal que se perdería por parte de los titulares si se cancela la hipoteca principal.

Rehipotecar vivienda pagada

De todas las operaciones de rehipoteca, la de hipotecar la vivienda pagada es la más habitual, además de la más sencilla. Normalmente se suele hipotecar de nueva la vivienda habitual, y, esta, es la garantía que prefieren las entidades financieras, ya que conlleva un menor riesgo.

Hay que considerar que no todas las entidades rehipotecan viviendas para obtener liquidez, que, aunque el destino sea un fin concreto (vivienda, reforma, automóvil, etc.) no deja de ser una mera operación de conseguir capital. Más difícil aún es encontrar entidades que entren en operaciones de segundas hipotecas.

Las operaciones que menos gustan a los bancos y, que la mayoría no realizan salvo que sean deudas con el propio banco, son las reunificaciones de préstamos en una hipoteca. Es una solución válida, pero ya denota un problema de solvencia grave, ya sea porque nos hemos sobre endeudado o porque nuestra capacidad financiera se ha visto mermada.

Rehipotecar vivienda para comprar otra

Si tenemos nuestra hipoteca amortizada, podemos plantearnos la posibilidad de compra una segunda vivienda, ya sea como inversión para alquiler o como segunda residencia vacacional. Dicha operación la podemos plantear de varias formas:

1. Rehipotecar para cubrir el total de la compra, con lo que la propiedad que adquirimos estaría libre de cargas y toda la responsabilidad y riesgo estaría sobre la vivienda primera.
2. Rehipotecar la vivienda para obtener parte del capital necesario para la inversión. En este caso, se haría una hipoteca por un importe menor, normalmente se hipoteca el 80% del bien que se compra y el resto, sobre la vivienda habitual. Estas operaciones son ideales para conseguir el 100% del precio de compra.
3. Ampliar la hipoteca actual, de forma que obtenemos liquidez para nuestro proyecto. A cambio, aumentaremos la cuota si no la acompañamos de una ampliación de plazo también.

Requisitos para rehipotecar una casa

Para que un banco nos conceda una hipoteca sobre una vivienda que ya tenemos en propiedad, nos van a pedir los siguientes requisitos:

1. Vivienda libre de cargas. Para que prospere nuestra petición, si ofrecemos una vivienda libre, tendremos más posibilidades de que tenga éxito nuestro objetivo.
2. Destino del capital, el cual, deberá estar perfectamente justificado, al menos a la hora de solicitar la financiación. Si lo que queremos es liquidez pura, el banco nos va a financiar un porcentaje mínimo sobre el valor de la vivienda, ya que son operaciones de mayor riesgo.
3. Endeudamiento moderado, para ello, no podremos superar en un 30% el endeudamiento sobre nuestros ingresos. Aquí nos van a tener en cuenta todos los préstamos que estemos pagando en ese momento.
4. Capacidad de devolución del préstamo, debiendo demostrar que tenemos suficientes ingresos recurrentes para hacer frente a dicho pago. En algunas entidades, si el destino es la compra de otra vivienda para alquilar, nos pueden considerar parte de las rentas futuras, que las sumarían a los ingresos normales.