Qué hacer al heredar una hipoteca

Por regla general, recibir una herencia es algo positivo, pero hay que tener en cuenta que la herencia es por todo; es decir, heredamos tanto los activos como los pasivos, los bienes y las deudas de la persona que ha fallecido. En este artículo, te vamos a hablar sobre qué hacer al heredar una hipoteca.

¿Qué significa heredar una hipoteca?

Heredar una vivienda hipotecada significa, como hemos comentado anteriormente, que debemos asumir la propiedad y las cargas que recaen sobre la misma. Una vez que aceptamos la herencia, lo hacemos por todos los bienes y deudas que contenga dicha herencia.

Opciones legales al heredar una vivienda con hipoteca

Cuando aceptamos una herencia, debemos asumir las obligaciones de la misma. Si dentro de la herencia recibimos una vivienda con hipoteca, podemos hacer lo siguiente:

• Vender la propiedad directamente.
  Si la vivienda no la necesitamos, podemos venderla, pero con la previa comunicación al banco acreedor, para tener clara la cantidad a detraer de la venta y cancelar la hipoteca. El banco acude a la firma, recibe la liquidación de la hipoteca y firma la cancelación. Así, la transmisión se realiza libre de cargas y sin problemas.
  
• Cancelar la hipoteca.
  Si disponemos de la liquidez suficiente, podemos optar por hablar con el banco, solicitar la liquidación económica de la deuda y pagar directamente la hipoteca, dejando la propiedad libre de cargas.
  
• Subrogarnos en la hipoteca.
  Puede ser una opción si no podemos cancelar la deuda y queremos quedarnos con la vivienda. Deberemos previamente negociar con el banco las condiciones y, si interesa a ambas partes, formalizar una subrogación de hipoteca. En este caso, seguiremos pagando la misma a nuestro nombre.
  

¿Tengo que seguir pagando la hipoteca?

Si has recibido una vivienda, su deuda hipotecaria también se hereda; por tanto, la hipoteca hay que seguir pagándola, porque es una carga sobre la vivienda. Todo dependerá de si aceptamos o no la herencia. Hay ocasiones en que la herencia tiene más deudas que bienes, por lo que podremos renunciar. Veamos las opciones si nos comunican que somos beneficiarios de una herencia:

En líneas generales, cuando heredamos tenemos básicamente tres opciones:

1. Aceptar la herencia, asumiendo por tanto los bienes y las deudas de la misma. Lo mejor es conocer previamente el contenido de esa herencia, para saber si merece la pena aceptarla. Hay que tener en cuenta que habrá que liquidar los impuestos correspondientes, además de asumir las deudas pendientes. Este punto es crucial, ya que si aceptamos la herencia y aparecen deudas, deberemos afrontarlas incluso si superan el valor heredado.
   
2. Renunciar a la herencia. Esta opción significa que no aceptamos la herencia; por tanto, no recibiremos los bienes, pero tampoco tendremos que hacer frente a las deudas que integren la herencia. Si se opta por esta opción porque la herencia es negativa y perjudica nuestros intereses, hay que hacerlo formalmente y ante notario.
   
3. Aceptar la herencia a beneficio de inventario, lo que implica liquidar deudas e impuestos y, si queda algo después, recibirlo ya libre de obligaciones. Para gestionar este punto es muy importante contar con buen asesoramiento, pues una vez aceptada la herencia no se puede renunciar a ella. Esta modalidad garantiza que, si aparecen posteriormente más deudas, solo responderemos hasta el importe líquido recibido.
   

Impuestos y gastos al heredar una hipoteca

En líneas generales, podemos resumir los gastos e impuestos a pagar si se hereda un inmueble con hipoteca de la misma forma que si fuese una vivienda sin hipoteca, ya que se resta la deuda hipotecaria del valor de la vivienda y se tributa por ella.

• Impuesto de Sucesiones, cuyo importe dependerá de dónde residas, del grado de parentesco y de la cantidad heredada. Es un impuesto cuya gestión está cedida a las comunidades autónomas, por lo que el importe a abonar será distinto en cada una de ellas. En algunas autonomías, si el importe heredado no supera los 400.000 € está exento para herederos de primer grado (hijos). Normalmente hay que pagarlo en un plazo máximo de seis meses desde la fecha de fallecimiento de la persona propietaria.
  
• Plusvalía Municipal. Es un impuesto local que grava la revalorización del inmueble, si esta se hubiera producido desde que se adquirió hasta que se deja en herencia. Cada municipio establece un porcentaje. Aquí os dejamos un enlace a una calculadora de este impuesto, facilitada por el portal inmobiliario Idealista:
  Calculadora de plusvalía municipal – Idealista
• Otros gastos a considerar son los relativos a notaría, registro, gestoría o abogados que se encarguen de realizar los trámites correspondientes para la correcta inscripción de la propiedad a nuestro nombre y la liquidación de los impuestos pertinentes.
  

¿Puedo vender una casa heredada con hipoteca?

Sí, se puede vender sin problema, pero, como hemos comentado anteriormente, hay que coordinarlo con la entidad financiera para conocer la deuda a la fecha de la compraventa y que el comprador prepare un cheque bancario con el importe exacto. Dicho cheque deberá ir a nombre del banco titular de la deuda.

En el caso de que haya varios herederos, el comprador deberá preparar los medios de pago correspondientes a cada uno, una vez descontado el importe destinado al pago de la hipoteca.