¿Qué gastos de la hipoteca se pueden desgravar?

Cada año pasa lo mismo: llega la Declaración de la Renta y aparece la gran duda… ¿las hipotecas desgravan en la declaración de la renta o ya no? La respuesta corta es: depende de cuándo compraste la vivienda y de si mantienes el derecho a la deducción. Y la respuesta útil es la que te llevas hoy: qué gastos de hipoteca se pueden desgravar, cuáles no, y cómo funciona si la vivienda está alquilada.

¿Se puede desgravar la hipoteca en 2026? Requisitos actuales

En España, la deducción estatal por inversión en vivienda habitual quedó suprimida para compras desde el 1 de enero de 2013, pero se mantiene un régimen transitorio para quien ya venía aplicándola antes. Es decir: las hipotecas desgravan en Hacienda solo para contribuyentes que cumplan los requisitos de continuidad del derecho.

De forma práctica, suelen darse estas condiciones:

• Compraste tu vivienda habitual antes del 1/1/2013.
• Ya aplicaste la deducción por vivienda habitual en un ejercicio anterior (cuando todavía existía con carácter general).
• La vivienda cumple el concepto de habitual a efectos fiscales (residencia efectiva y continuada, con matices y excepciones).

Qué gastos de la hipoteca son deducibles en el IRPF

Aquí viene lo importante. Cuando se habla de “desgravar la hipoteca”, en realidad hablamos de la deducción por inversión en vivienda habitual (régimen transitorio). Y dentro de esa deducción, la base se compone de cantidades pagadas para adquirir la vivienda (y, si hay financiación, lo pagado del préstamo).

1) Capital e intereses (lo más habitual)

Si la vivienda se financia con hipoteca, puedes deducir a medida que pagas:

• Amortización de capital (principal)
• Intereses

Esto incluye tanto cuotas ordinarias como amortizaciones anticipadas (siempre dentro del marco y límites de la deducción).

2) Gastos y tributos de la compra (si los pagaste tú)

La Agencia Tributaria incluye dentro de la base de deducción los gastos y tributos originados por la adquisición (si corrieron a cargo del contribuyente), por ejemplo:

• ITP y AJD (cuando proceda)
• IVA (si corresponde)
• Gastos de notaría y registro
• Gastos de agencia, etc.

Esto es clave porque mucha gente se pregunta si desgravan los gastos de hipoteca como notaría/registro. La respuesta es: pueden formar parte de la base, pero normalmente se imputan en el año en que los pagaste (típicamente el año de compra/constitución). No es que “todos los años” puedas deducirlos: depende de cuándo se pagaron.

3) Seguros vinculados y coberturas de tipo de interés (en ciertos casos)

En determinados supuestos, la AEAT contempla como parte de la base:

• Primas de seguro de vida y de incendios, si están incluidas en las condiciones del préstamo hipotecario para la adquisición (o construcción/rehabilitación/ampliación) de la vivienda habitual.
• Costes de instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés (si existen y cumplen su normativa específica).

Aquí conviene ser literal: no vale cualquier seguro “porque sí”; debe estar vinculado a las condiciones del préstamo en los términos que recoge Hacienda.

4) Gastos por novación, subrogación o cambio de hipoteca (si mantienen la continuidad)

¿Y si cambiaste la hipoteca (novación/subrogación/sustitución)? Hacienda aclara que no tiene por qué perderse el derecho y que pueden ser deducibles (en la parte vinculada a la financiación de la adquisición de la vivienda habitual):

• Cuotas (amortización e intereses) del nuevo préstamo
• Gastos derivados de la financiación en constitución, vida y cancelación, con criterios de proporcionalidad cuando procede

Esto es especialmente útil si refinanciaste para mejorar condiciones: lo importante es poder acreditar el destino y que no se haya “mezclado” financiación para otras finalidades (coche, reformas no encuadrables, reunificación con consumo, etc.).

Qué gastos de la hipoteca NO se pueden desgravar

Para no llevarte sorpresas, estas son situaciones típicas en las que no podrás deducir:

• Hipotecas de viviendas compradas desde 2013 (a nivel estatal, salvo regímenes/deducciones específicas).
• La parte del préstamo que se haya usado para otros fines distintos a la adquisición (por ejemplo, ampliaciones de principal destinadas a consumo).
• Seguros no vinculados a las condiciones del préstamo (o coberturas “extra” no exigidas por la hipoteca, según el caso).
• Gastos que ya no son “inversión” deducible porque no encajan en adquisición/rehabilitación/ampliación en términos fiscales (y/o porque se pagaron en otro ejercicio y ya se agotó su efecto).

Además, Hacienda contempla reglas específicas para importes relacionados con cláusulas suelo (por ejemplo, importes devueltos o aplicados a minorar principal) que pueden quedar fuera de base en determinados supuestos.

Deducción por vivienda habitual: quién puede aplicarla

El punto decisivo para entender qué hipotecas desgravan en la renta no es el banco ni el tipo de hipoteca: es si tú tienes derecho al régimen transitorio.

La AEAT lo resume así: se suprime desde 2013, pero puedes seguir aplicándola si te dedujiste antes y cumples requisitos.

Y recuerda el límite general que suele mencionarse: la base máxima anual de la deducción estatal por inversión en vivienda habitual (en el régimen transitorio) es 9.040 €.

¿Se pueden desgravar los gastos si alquilo la vivienda?

Aquí cambia el enfoque: si la vivienda está alquilada, normalmente ya no hablamos de “deducción por vivienda habitual”, sino de gastos deducibles para calcular el rendimiento del capital inmobiliario.

En ese caso, suelen ser deducibles (con condiciones):

• Intereses y demás gastos de financiación asociados al inmueble alquilado
• Otros gastos necesarios para obtener los rendimientos
• Amortización, etc.

Importante: esto no es lo mismo que “la hipoteca desgrava” como deducción en cuota por vivienda habitual. Aquí lo que haces es restar gastos para calcular el rendimiento neto del alquiler.