¿Qué es y cómo funciona la hipoteca puente?

La hipoteca puente es un producto destinado a personas que ya tienen una hipoteca y necesitan cambiar de vivienda por diferentes circunstancias, como aumento de familia, traslado por trabajo, etc.

¿Qué es una hipoteca puente?

La hipoteca puente es un producto financiero diseñado para situaciones en las que queremos o necesitamos cambiar de casa y ya tenemos una vivienda con hipoteca. Se trata de financiar, en la mayor medida posible (hasta el 100%), la compra de la nueva vivienda al mismo tiempo que gestionamos la venta de la actual.

La hipoteca puente puede consistir en una nueva hipoteca desde el 80% hasta el 100% del precio total de la vivienda. Generalmente, se ofrece la posibilidad de tener un período de carencia en la hipoteca de la nueva casa.

Es un producto con cierta complejidad y un nivel de riesgo muy elevado, dirigido a clientes con un perfil económico alto, por lo que no todas las entidades financieras lo ofrecen.

¿Cómo funciona una hipoteca puente?

El funcionamiento de la hipoteca puente es similar al de una hipoteca normal, pero varían los condicionantes que las entidades pueden establecer en relación con lo que haremos una vez vendida nuestra vivienda actual.

El primer paso es presentar el proyecto a la entidad, explicando detalladamente qué vamos a comprar. Dependiendo de nuestro perfil y de la entidad, podremos obtener hasta el 100%, distribuido del siguiente modo:

• Constituir una nueva hipoteca al máximo posible sobre nuestra vivienda, cancelando la actual, y otra hipoteca nueva por el resto del valor de la compraventa de la casa que vamos a adquirir.
• Conceder una hipoteca sobre la nueva vivienda por el porcentaje más elevado que permita la tasación y la política de riesgos de la entidad.

En ambos casos, nos pueden ofrecer un período de carencia de amortización de capital, de modo que de la hipoteca que recae sobre la nueva vivienda solo pagaremos intereses durante un plazo que oscila entre 12 y 24 meses desde su constitución.

Una vez vendida la vivienda actual, cancelaremos la hipoteca que recaía sobre ella (asumiendo los gastos correspondientes) y, después, decidiremos qué hacer con el resto del dinero. Lo ideal es amortizar parte de la nueva hipoteca para reducir el riesgo de la operación.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas puente

Al ser una operación compleja, la hipoteca puente presenta las siguientes características:

Ventajas:

• Permite comprar la vivienda que hemos elegido y que necesitamos de forma inmediata, sin esperar a la venta de la casa actual.
• Nos da tiempo para vender nuestra vivienda sin prisas ni necesidad de aceptar ofertas apresuradas, pudiendo defender mejor el precio.
• Facilita planificar y coordinar la mudanza con tranquilidad, especialmente si en la nueva vivienda queremos hacer reformas o mejoras.

Inconvenientes:

• Riesgo financiero alto: endeudamiento elevado. En caso de no vender la vivienda como teníamos previsto, tendremos que afrontar el pago de dos hipotecas.
• Gastos elevados: tasaciones, cancelaciones de hipotecas, comisiones por cancelación anticipada, etc.
• Posibilidad de vender por debajo de lo esperado, lo que puede afectar a nuestro futuro económico.

Requisitos para solicitar una hipoteca puente

El principal requisito para obtener una hipoteca puente con éxito es la solvencia. Es decir, la entidad realizará un estudio económico y financiero, considerando que deberás afrontar el pago de dos hipotecas completas, que es el peor escenario posible.

Debido al elevado riesgo de la operación, algunas entidades consideran que la hipoteca puente está enfocada a clientes que tienen gran parte de la hipoteca amortizada, lo que puede ser una barrera de entrada importante.

Además, debemos disponer de ahorros suficientes para cubrir la parte no financiada, así como los gastos derivados de la operación (impuestos, tasaciones, notaría, registro, etc.), que no suelen financiarse.

Alternativas a la hipoteca puente

Si no podemos acceder a una hipoteca puente y necesitamos comprar una nueva vivienda teniendo ya otra, podemos optar por las siguientes alternativas, que generalmente dependen de la negociación con las partes implicadas:

• Acordar un período de compra para la vivienda que nos interesa, con un plazo suficiente para vender la nuestra.
• Poner en venta nuestra vivienda actual y, en caso de encontrar comprador, incluir en el contrato de compraventa un plazo suficientemente amplio para adquirir otra.

Vender nuestra vivienda e irnos de alquiler mientras encontramos la casa que realmente nos guste o se adapte a nuestras nuevas necesidades.