¿Qué es la TAE y cómo funciona?

Si has comenzado a interesarte por el mundo hipotecario, habrás observado que hay términos que nos suenan extraños, pero que todas las entidades usan, al menos en la información que nos trasladan. Uno de estos términos es la Tasa Anual Equivalente, conocida como TAE.

¿Qué es la TAE de una hipoteca?

La TAE es el acrónimo de TASA ANUAL EQUIVALENTE. Este concepto nace en 1985 de la mano del matemático español José Luis Andrés Yebra, que en sus estudios valoraba que no había suficiente información al cliente a la hora de contratar un producto financiero.

Este término reúne no sólo el interés efectivo al que contratamos la hipoteca, sino todos los gastos, comisiones, e, incluso los productos que debes contratar para conseguir dicho préstamo.

Se trata, por tanto, de homogeneizar con datos, todos los costes que tiene el cliente a la hora de contratar el préstamo hipotecario. Al ser un dato objetivo, debemos usarlo a la hora de comparar las distintas ofertas hipotecarias del mercado. Eso sí, es fundamental que comparemos la TAE de una hipoteca de distintos bancos, pero cuyo plazo, capital y tipo de hipoteca (fija, mixta o variable) sea igual. Así conoceremos cuánto nos cuesta realmente la hipoteca.

¿Cómo se calcula la TAE de una hipoteca?

El cálculo de la TAE viene determinado en la Ley de Créditos Inmobiliarios de 2019, donde se indica que es obligado a informar a los clientes no sólo del Tipo de Interés Nominal (TIN), sino de la TAE.
La TAE viene determinada por una fórmula matemática, que incluye, además del TIN, las comisiones, gastos, productos que debemos contratar para obtener el préstamo. Considera un plazo de un año para dicho cálculo y la frecuencia de las liquidaciones, ya sean mensuales, trimestrales o anuales. Sólo los gastos que no se abonan directamente al banco, no se tienen en cuenta, como pueden ser la notaría, registro, gestoría, etc.

En la página oficial del Banco de España, tenemos a nuestra disposición una herramienta para calcular nosotros mismos la TAE de nuestro préstamo hipotecario. Aquí os dejamos el enlace para poder realizar un cálculo personalizado:

https://app.bde.es/asb_spa/#/es/taehipotecario/form

Tenemos que considerar que, en el caso de las hipotecas variables, se considera el tipo de interés inicial, sin tener en cuenta las futuras revisiones, al alza o a la baja, en función del comportamiento del Euribor. En este caso, se deberá indicar expresamente que es una TAE variable.

¿Cuál es la diferencia entra la TAE y el TIN?

El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el tipo de interés que el banco nos ofrece para contratar nuestra hipoteca. Es el tipo al que nos van a cobrar los intereses, dependiendo del tipo de hipoteca que vayamos a contratar, ya que, como hemos visto en anteriores ocasiones, puede ser fijo, mixto o variable. Por tanto, no tiene en cuenta otros gastos asociados a la operación

Por tanto, la diferencia entre la TAE y el TIN es que mientras el TIN nos indica el interés que nos va a cobrar el banco por nuestra hipoteca a un determinado período de tiempo, la TAE nos muestra un tipo de interés que es el resumen de todos los gastos que vamos a pagar efectivamente por nuestro préstamo en un año, por tanto, es un dato más real del coste de la hipoteca.