¿Qué es la subrogación hipotecaria?

Una hipoteca es una operación financiera que no es inamovible, sino que puede sufrir variaciones debidas, principalmente, a que es a largo plazo. Por tanto, debemos estar atentos para tener en cada momento las mejores condiciones del mercado posibles. Vamos a desglosar la subrogación de la hipoteca para tenerla como herramienta.

¿Qué es una subrogación hipotecaria?

La subrogación hipotecaria es la sustitución de una de las partes que constituye el contrato de préstamo, es decir, en el caso de la subrogación acreedora, modificaremos la entidad a la que hay que devolverle el préstamo (cambio de banco), mientras que, si subrogamos la posición deudora, cambiamos al titular que debe devolver el dinero.

Cada una tiene unas condiciones diferentes que ahora detallaremos.

El fin de una subrogación hipotecaria cuando es por cambio de banco, es poder ahorrar en intereses sobre todo, pero también puede ser la ampliación de capital o ampliación de plazo para ir más cómodos con las cuotas.

¿Cuándo se puede hacer una subrogación de una hipoteca?

La subrogación hipotecaria se puede realizar en cualquier momento, cumpliendo las condiciones según el tipo de operación que queramos realizar. Desde el mismo momento en que firmamos la operación, podemos hacer una subrogación. La subrogación puede ser de dos formas:

• Subrogación acreedora: en este caso se conoce como cambio de banco, donde el cliente busca mejorar las condiciones que tiene con su banco actualmente.
• Subrogación en posición deudora: aquí lo que se hace es cambiar al titular del préstamo por otro, es decir el que debe devolver el préstamo es el nuevo cliente del banco. Estas operaciones son habituales cuando se vende una vivienda y ésta tiene aún hipoteca vigente y al comprador le interesan las condiciones.

¿Cómo se hace una subrogación de una hipoteca?

Como hemos comentado anteriormente, hay dos tipos de subrogaciones y, según la operación elegida se procederá de una forma u otra. Veamos cómo se hace:

• Subrogación acreedora. El primer paso es conseguir un certificado de saldo pendiente de la hipoteca actual para saber la cantidad que hay que subrogar. Dicho certificado deberá presentarse en 7 días naturales. Entonces, el nuevo banco presenta una oferta vinculante a la entidad actual del cliente, y éste último tiene un plazo de 15 días para igualar o mejorar las condiciones ofrecidas. Si no responde en ese plazo, la nueva entidad y el cliente tienen vía libre para llevar a cabo el cambio. En este caso, se puede modificar el plazo, el tipo de interés, tipo de hipoteca e, incluso, ampliar el capital prestado. En resumen, lo que se hace en realidad es una nueva hipoteca. Con ese capital prestado, se cancela la anterior hipoteca.
• Subrogación por cambio de deudor. Sustituimos al deudor (titular) por uno nuevo. En este caso, deberemos presentar al nuevo deudor al banco. Es entonces, cuando la entidad bancaria deberá dar el visto bueno a la operación, mediante estudio de la solvencia del nuevo titular para asumir la hipoteca. Aquí no es posible modificar ninguna condición de la hipoteca, ni tipo de interés, ni plazo, ni tampoco capital.

Este tipo de operaciones son muy habituales en la promoción de obra nueva, donde el promotor inmobiliario ha conseguido unas buenas condiciones, que ofrece a los compradores por si pudieran estar interesados.

¿Cuáles son las comisiones de la subrogación hipotecaria?

Las comisiones por subrogación en el caso de cambio de entidad, vienen recogidas en la Ley de Créditos Inmobiliarios de 2019, donde se indica que el banco, podrá cobrar entre un 0% y un 2% del capital pendiente en ese momento. Por tanto, si firmaste tu hipoteca a partir del 16 de junio de 2019, éste es tu caso.

Si firmaste tu hipoteca con anterioridad, dichas comisiones podrán variar, en función de lo pactado en la escritura de hipoteca que firmaste con tu entidad.

Cuando hacemos una subrogación de posición deudora, la comisión recae sobre el nuevo deudor, por ejemplo, en el caso de la venta de un inmueble con subrogación de hipoteca, será el comprador el que pague dicha comisión. Suele venir reflejada en la escritura de constitución firmada inicialmente.  En este caso, se remunera a la entidad los gastos que conlleva el estudio y trámites del cambio del contrato.