Guía para comprar una vivienda por primera vez

Comprar tu primera vivienda es uno de esos hitos que se recuerdan toda la vida. Ilusión por tener un hogar propio… y a la vez dudas por todas partes: ¿cuánto dinero necesito realmente?, ¿qué pasos hay que seguir?, ¿qué gastos hay además del precio de la casa?, ¿y si me equivoco?

En esta guía para comprar primera vivienda te explico, de forma clara y ordenada, todo el recorrido: desde revisar tus números hasta la firma en notaría, pasando por los gastos, las ayudas y los errores más frecuentes que conviene evitar.

1. Antes de empezar: ¿estás listo para comprar tu primera vivienda?

Comprar no debería ser una decisión impulsiva. Antes de mirar pisos en portales inmobiliarios, dedica un rato a revisar tu punto de partida.

1.1 Analiza tu situación financiera

Haz una foto realista de tus cuentas:

• Ingresos mensuales netos: tuyos y, si compras en pareja, de ambos.
• Gastos fijos: alquiler actual, suministros, préstamos, suscripciones, transporte…
• Ahorros disponibles: cuánto tienes hoy en cuenta, depósitos, fondos líquidos.
• Deudas: créditos personales, tarjetas, financiación de coche, etc.

Esto te dará una idea de cuánta cuota hipotecaria puedes asumir sin ahogarte. Como referencia, muchos expertos recomiendan que la cuota de hipoteca no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales.

1.2 Define un presupuesto realista (no solo el precio de compra)

Aquí está uno de los grandes “sustos” del primer comprador: no basta con tener el 20 % del precio de la vivienda. En España, se suele exigir ese 20 % como entrada para la hipoteca y, además, contar con entre un 10-15 % extra para impuestos y otros gastos asociados (notaría, registro, gestoría, tasación, etc.). En total, se recomienda tener en torno al 30-35 % del valor del inmueble ahorrado.

Ejemplo sencillo:

• Precio de la vivienda: 200.000 €
• Necesitarías aproximadamente:
  • 40.000 € (20 %) de entrada.
  • 20.000-30.000 € para impuestos y gastos.
• Total orientativo de ahorro: 60.000-70.000 €.

A partir de aquí podrás calcular qué rango de precio puedes permitirte.

2. Pasos clave para comprar primera vivienda

Una vez tienes claro tu presupuesto, toca entender el recorrido completo. Muchas guías coinciden en un enfoque por etapas: preparar financiación, buscar vivienda, reservarla, formalizar la hipoteca y firmar.

2.1 Paso 1: Preaprobación de hipoteca y planificación

Aunque no es obligatorio, es muy recomendable:

• Habla con tu banco (y con varios) para conocer:
  • Cantidad máxima que te financiarían.
  • Tipo de interés (fijo, variable, mixto).
  • Plazo aproximado.
  • Condiciones (productos vinculados, comisiones…).
• Solicita, si es posible, una preaprobación hipotecaria.
  Esto te ayuda a:
  • Saber tu presupuesto real.
  • Negociar con más fuerza al hacer una oferta.

2.2 Paso 2: Elegir zona y tipo de vivienda

Antes de enamorarte de una casa concreta, define tus criterios:

• Ubicación:
  • Distancia al trabajo.
  • Conexiones de transporte público.
  • Servicios cercanos (colegios, centros de salud, supermercados…).
• Tipo de vivienda:
  • Nueva vs. segunda mano.
  • Piso, ático, bajo con jardín, casa adosada, chalet…
• Calidad de vida:
  • Ruido de la zona.
  • Luminosidad (orientación).
  • Entorno (zonas verdes, tráfico, comercios en la calle).

Tener claro lo que es imprescindible y lo que es solo “deseable” te evitará perder tiempo y te ayudará a tomar decisiones más racionales.

2.3 Paso 3: Búsqueda activa y visitas

Empieza a buscar en portales inmobiliarios, agencias, contactos personales… y programa visitas. Durante las visitas:

• Revisa el estado de la vivienda: instalaciones eléctricas, fontanería, ventanas, aislamiento, posibles humedades.
• Pregunta por los gastos de comunidad, derramas recientes o previstas y el IBI.
• Infórmate sobre el año del edificio, si tiene ascensor, accesibilidad, zona de aparcamiento, etc.

No te quedes solo con una opción: compara varias viviendas para poder elegir con perspectiva.

2.4 Paso 4: Hacer una oferta y firmar un contrato de arras

Cuando encuentres una vivienda que encaja:

1. Lanza una oferta:
   • Puedes intentar negociar el precio basándote en el estado de la vivienda, reformas necesarias o tiempos de entrega.
2. Si el vendedor acepta, lo habitual es firmar un contrato de arras:
   • Se entrega una cantidad (normalmente un 5-10 % del precio).
   • Se fija un plazo para firmar la escritura.
   • Se establecen las consecuencias de renunciar (por ejemplo, perder la señal si desistes tú, o devolver el doble si se echa atrás el vendedor, en el caso de arras penitenciales).

Es fundamental leer bien este contrato y, si hace falta, pedir asesoramiento profesional antes de firmar.

2.5 Paso 5: Cerrar la hipoteca

Con el contrato de arras en la mano:

• El banco realiza la tasación de la vivienda.
• Confirma si te concede la hipoteca y en qué condiciones definitivas.
• Recibirás la oferta vinculante con todos los detalles: tipo, TAE, comisiones, plazo, etc.

Actualmente, la normativa hipotecaria da un plazo para que puedas revisar toda la documentación y recibir asesoramiento gratuito en notaría antes de la firma.

2.6 Paso 6: Firma en notaría y registro

Llegado el día de la firma:

1. Acudes a notaría con el vendedor y, en su caso, el representante del banco.
2. Firmas:
   • La escritura de compraventa.
   • La escritura de hipoteca (si la hay).
3. Se realiza el pago (por transferencia, cheque bancario, etc.).
4. Posteriormente, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad y ya constas como titular de tu primera vivienda.

3. Gastos e impuestos al comprar primera vivienda

Además del precio de compra, al comprar primera vivienda debes contar con:

3.1 Impuestos más habituales

Dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma:

• Vivienda nueva:
  • IVA (generalmente 10 % sobre el precio, salvo viviendas protegidas con tipos reducidos).
  • AJD (Actos Jurídicos Documentados), un porcentaje que varía por comunidad autónoma.
• Vivienda de segunda mano:
  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo también cambia según la comunidad y, a veces, según si eres joven o compras primera vivienda.

Algunas guías recientes para compradores primerizos insisten en la importancia de calcular bien estos impuestos porque suponen una parte relevante del desembolso inicial. 

3.2 Otros gastos habituales

• Notaría.
• Registro de la Propiedad.
• Gestoría (si la interviene el banco).
• Tasación de la vivienda.
• Posibles comisiones bancarias (apertura de hipoteca, etc.).De nuevo, la suma de todo estos conceptos suele rondar ese 10-15 % adicional sobre el precio de compra. 

4. Ayudas y programas para comprar primera vivienda

En los últimos años han surgido y se han reforzado programas específicos para jóvenes y primeros compradores, como avales públicos o ayudas directas a la entrada, normalmente condicionados a la edad, los ingresos y a que se trate de primera vivienda habitual.

Aunque las condiciones cambian con frecuencia y dependen de cada comunidad autónoma, conviene:

• Revisar las ayudas autonómicas y municipales para menores de cierta edad (por ejemplo, menores de 35 años).
• Informarse sobre posibles avales públicos que cubran parte de la entrada cuando la vivienda es primera residencia.
• Preguntar en tu banco o en organismos oficiales por líneas específicas para compradores de primera vivienda.

Dedicar tiempo a investigar estas opciones puede marcar una diferencia importante en el esfuerzo económico inicial.

5. Errores típicos al comprar primera vivienda (y cómo evitarlos)

Comprar primera vivienda es emocionante, y eso hace que a veces se cometan errores evitables:

• Enamorarse de la primera casa que ves sin comparar alternativas.
• Fijarse solo en la cuota mensual y no en el coste total de la hipoteca (TAE, comisiones, seguros vinculados…).
• Subestimar los gastos de mantenimiento (comunidad, IBI, suministros, posibles reformas).
• No leer con detenimiento el contrato de arras o firmar sin entender las consecuencias.
• No revisar la situación legal de la vivienda: cargas, embargos, estado en el Registro, licencias, etc.

La clave está en ir despacio, preguntar todo lo que no entiendas y, cuando sea necesario, apoyarte en profesionales.