¿Es rentable comprar un piso para alquilar?

Invertir en vivienda es algo que está de plena actualidad, sobre todo lo relacionado con el alquiler turístico. Vamos a tratar de dar las claves para analizar cómo comprar un piso para alquilar, independientemente del fin al que se destine.

¿Es rentable comprar una casa para alquilar?

La respuesta fácil es que sí, es rentable. Sin embargo, como toda inversión, hay que estudiarlo detenidamente y sobre todo tener los gastos bien controlados para no llevarnos sorpresas. Podemos comenzar identificando 2 tipos de situaciones iniciales:

1.- Disponemos del capital para invertirlo: en este caso, si tenemos la liquidez suficiente para acometer la operación, deberemos considerar que en el mercado no hay rentabilidades por depósitos en cuenta de más de un 2,5-3%. Por tanto, una rentabilidad de alrededor del 5% es buena, por lo que todo lo que superemos este porcentaje será una gran inversión.

2.- Necesitamos financiación para comprar un piso para alquilar: en este caso, además de los gastos que conlleva la puesta en marcha de la inversión, deberemos tener en cuenta los intereses que hay que pagar a la entidad financiera que nos presta el dinero. Obviamente, aquí veremos mermada nuestra rentabilidad, pero aun así puede ser rentable.

¿Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler?

Para calcular la rentabilidad de un alquiler, basta con dividir los ingresos del alquiler entre la suma total de nuestra inversión (compraventa, gastos, adecuación, etc.).

En los ingresos, deberemos considerar una anualidad y dividirla entre la totalidad de la inversión, lo cual nos daría una rentabilidad bruta. Si a esta rentabilidad le descontamos los impuestos podremos obtener la rentabilidad neta.

Comprar una casa para alquilar es una inversión que conlleva los siguientes gastos:

• Adquisición del inmueble, es el precio que pagamos por la vivienda.
• Impuestos: la compraventa tributará por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas si es de segunda mano (entre el 3,5% y el 10%) o por Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA del 10%) si es una obra nueva.  En este último caso también paga Actos Jurídicos Documentados, hasta un 1,5% sobre el precio de compra.
• Gastos de compraventa: notaría, registro, gestoría y demás trámites para poner la vivienda a nuestro nombre.
• Alta suministros: habrá que contratar agua, electricidad, gas, etc.
• Adecuación de la vivienda: reformas, pequeñas reparaciones, pintura, limpieza, etc.
• Equipamiento: Aquí deberemos decidir si vamos a alquilar con muebles o sin muebles. Ojo, la cocina deberá estar amueblada y equipada con lo básico.
• Otros gastos: Impuesto de Bienes inmuebles, cuota de comunidad de propietarios, seguro de la vivienda, seguro de alquiler (opcional), etc.

Evidentemente, dependiendo de la ciudad donde realicemos la inversión podremos obtener una rentabilidad mayor o menor. Es cierto que en las grandes ciudades el alquiler medio es superior, pero el coste de adquisición también lo es. También hay que tener en cuenta el precio del activo, aunque no siempre una inversión mayor nos va a garantizar un retorno en forma de renta más elevado.

En términos generales, una rentabilidad buena es aquella que oscila entre el 4 y el 7%, como posible guía para acometer la inversión.

Ventajas de comprar una vivienda para inversión.

Cuando invertimos en la compra de un piso, podemos conseguir dos tipos de rentabilidades:

1.- La rentabilidad propia del alquiler, es decir, el retorno que obtenemos por la actividad para la que hemos realizado la operación. Así tendremos unos ingresos recurrentes con los que ir recuperando la inversión realizada.

2.- Revalorización de la propiedad. En un mercado alcista como está en la actualidad, podemos considerar una subida del precio de la vivienda del 9.2% en el año 2024, según el portal Idealista. Una razón más para considerar la inversión para comprar un piso para alquilar.

3.- Patrimonio personal. Una vez que comenzamos la aventura de la inversión, estamos ampliando nuestro patrimonio, con lo que nuestra posición financiera se verá bien considerada de cara a entidades financieras, sobre todo si la inversión se acomete sin préstamo.

Desventajas de comprar una vivienda para inversión.

1.- Riego operación. Como toda inversión o negocio, la compra de casa para alquilar conlleva sus propios riesgos, cómo por ejemplo, que la vivienda no se alquile, que el inquilino deje de pagar o, el peor de todos, que ocupen la vivienda.

2.- Limitación financiera. Si nos endeudamos para invertir en la compra de un piso, perdemos parte de nuestra capacidad financiera, por lo que, mientras que tengamos esa hipoteca podemos ver muy limitado nuestro acceso al crédito.

3.- Fiscalidad. Los ingresos que provienen del alquiler, van directamente a nuestra base imponible a la hora de hacer la declaración de la renta. Esto que es algo lógico, nos puede acarrear una subida en nuestro tramo de IRPF, ya que lo sumamos al resto de rentas que obtenemos de nuestra actividad laboral.