Coste efectivo remanente

Cuando tenemos una hipoteca firmada, si nos surge la duda de cuánto nos queda por pagar, debemos informarnos sobre cuál es el Coste Efectivo Remanente (CER) de nuestro préstamo.

¿Qué es el Coste Efectivo Remanente (CER) en una hipoteca?

Se conoce como Coste Efectivo Remanente (CER) de una hipoteca al importe que nos queda por pagar del préstamo, incluyendo tanto los intereses como el capital pendiente. Podemos afirmar que el CER sustituye a la TAE (Tasa Anual Equivalente) una vez contratada la hipoteca.

A diferencia de la TAE, que nos indica el coste de un año de nuestra hipoteca, el CER nos muestra cuánto pagaremos si agotamos el plazo establecido. Si cancelamos anticipadamente la deuda, los intereses serán menores, pero es posible que tengamos que abonar alguna comisión.

¿Por qué es importante conocer el CER de tu hipoteca?

Conocer el CER de nuestra hipoteca es clave para entender nuestra situación financiera. Esto nos permite planificar mejor la amortización anticipada del préstamo o evaluar la viabilidad de una nueva inversión, financiación u otra acción económica.

Además, resulta muy útil si nos planteamos cambiar de hipoteca a otra entidad, ya que nos facilita la comparación entre lo que pagaríamos en nuestro banco actual frente a lo que nos ofrecería la nueva entidad.

¿Cómo se calcula el CER en hipotecas?

Para conocer el Coste Efectivo Remanente debemos considerar tres variables:

• Capital pendiente: el dinero que aún no hemos devuelto a la entidad.
• Intereses: su cálculo es más preciso si la hipoteca es fija; si es variable, dependerá de las variaciones del Euríbor.
• Plazo pendiente: el tiempo que aún queda para finalizar la hipoteca.

Si, además, sumamos las comisiones aplicables, obtendremos el CER de nuestra hipoteca.

El CER y la amortización anticipada

Como ya hemos mencionado, el Coste Efectivo Remanente indica el capital pendiente, los intereses a pagar y el plazo restante para completar la hipoteca. No obstante, debemos tener en cuenta las comisiones aplicables en caso de amortización anticipada. A continuación, se detallan las posibles situaciones en función del tipo de hipoteca:

• Hipotecas a tipo variable: si han pasado 3 o 5 años desde la firma, ya no se aplica ninguna comisión. Al contratar la hipoteca, deben informarnos si se aplicará una comisión del 0,25 % sobre el capital amortizado durante los primeros 3 años, o una comisión máxima del 0,15 % si se opta por aplicarla en los primeros 5 años.
• Hipotecas a tipo fijo: durante los primeros 10 años, la comisión máxima es del 2 %. A partir de entonces, puede ser del 1,5 % sobre el capital pendiente.
• Hipotecas mixtas: si el periodo fijo es igual o menor a 5 años y ya ha transcurrido, no se aplica ninguna comisión. En cambio, si el periodo fijo es superior y aún no ha finalizado, se aplicarán las mismas condiciones que en una hipoteca fija: un 2 % durante los primeros 10 años y un 1,5 % a partir de entonces.

Otra comisión a considerar en caso de amortización anticipada es la compensación por riesgo de tipo de interés. Si el banco puede demostrar que ha sufrido una pérdida por la amortización anticipada, podrá cobrarnos esta comisión, siempre y cuando esté pactada en la escritura del préstamo. Eso sí, la pérdida debe estar completamente justificada y demostrada para que esta situación sea legal.

Aquí os dejamos un enlace de la página del Banco de España, donde se publican mensualmente los tipos a considerar:

https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/relacionados/tiposinteres/guia-textual/tiposinteresrefe/tabla_tipos_compensacion_riesgo_tipo_interes.html