Contrato de arras: qué es, tipos y cómo te protege al comprar un inmueble

Una vez decidida la vivienda que nos gusta y se adapta a nuestras necesidades, llega el momento de avanzar. Para ello, necesitamos una garantía de que el vendedor nos la reservará mientras gestionamos la hipoteca. En este contexto, lo ideal es firmar un contrato de arras. A continuación, analizamos esta figura clave en una operación de compraventa.

¿Qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que recoge las condiciones en las que se realizará la compraventa de un inmueble. En este documento se incluyen los datos de ambas partes, la descripción del inmueble, y, lo más importante, el precio, la forma de pago y el plazo para otorgar la escritura pública y formalizar la venta.

Es habitual que se anexen documentos como la nota simple, el certificado catastral, justificantes de estar al corriente en impuestos y pagos a la comunidad de propietarios, entre otros. También conviene conocer el importe del IBI y de los gastos de comunidad, ya que son costes inevitables asociados a la propiedad.

Finalidad del contrato de arras

El objetivo del contrato de arras es garantizar jurídicamente la transacción inmobiliaria, aportando seguridad a ambas partes. En él se entrega una cantidad a cuenta del precio total, que actúa como señal o reserva. Esta cantidad se descuenta del precio final.

Si alguna de las partes incumple lo pactado, las consecuencias dependerán del tipo de contrato firmado. Por ello, es fundamental conocer los distintos tipos de contrato de arras y tener claro cuál se está firmando y qué obligaciones implica.

Tipos de contrato de arras

Según su naturaleza jurídica, existen tres tipos principales de contrato de arras:

1. Arras confirmatorias

En este caso, la cantidad entregada forma parte del precio final. La venta se considera prácticamente realizada, a falta únicamente de completar el pago y formalizar la escritura. No contempla la posibilidad de desistimiento; por tanto, cualquiera de las partes puede exigir judicialmente el cumplimiento del contrato.

2. Arras penitenciales

Es la modalidad más común. Se establece qué ocurre si alguna de las partes decide no seguir adelante con la operación. Si es el comprador quien se retracta, perderá el dinero entregado. Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de arras.

3. Arras penales

Son menos habituales. En este caso, la señal no se integra en el precio, sino que actúa como garantía por incumplimiento. Si una de las partes incumple, un juez determinará la indemnización correspondiente por daños y perjuicios.

Elementos esenciales del contrato de arras

• Intervinientes: identificación del comprador y del vendedor.
• Objeto de la venta: descripción detallada del inmueble y sus anexos (si los hubiere).
• Precio: importe total de la compraventa, forma de pago y cuantía de la señal como prueba del compromiso.
• Plazo: generalmente de 1 a 3 meses, para que el comprador gestione la financiación o el vendedor encuentre nueva vivienda. Debe establecerse la fecha a partir de la cual comienza a contar el plazo.
• Gastos y comisiones: se especifica cómo se asumirán los gastos notariales y, si corresponde, la comisión inmobiliaria.
• Otras cláusulas: por ejemplo, la garantía de que el inmueble se vende libre de cargas, al día en impuestos y cuotas comunitarias. También puede incluirse una cláusula que indique qué sucede si el comprador no obtiene la hipoteca.

Consecuencias del incumplimiento

Dependiendo del tipo de contrato firmado, las consecuencias pueden variar desde la pérdida de la señal hasta la obligación de indemnizar a la otra parte por daños y perjuicios. Por ello, es fundamental tomar la firma del contrato de arras con seriedad, ya que su incumplimiento puede generar un grave perjuicio. Por ejemplo, si el vendedor se echa atrás, el comprador puede haber incurrido en gastos como una tasación o haber perdido otras oportunidades de compra.

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

No es obligatorio. Las partes pueden fijar directamente una fecha para la firma de la escritura pública. No obstante, aunque no sea un requisito legal, sí es altamente recomendable, ya que previene conflictos y malentendidos el día de la firma.

Además, si se va a solicitar una hipoteca, el contrato de arras suele ser uno de los documentos requeridos por la entidad bancaria para verificar las condiciones de la operación.