¿Cómo vender un piso con hipoteca?

En el mercado inmobiliario actual, más del 40% de las operaciones de compra se realizan financiadas, por lo que a continuación te vamos a explicar cómo vender un piso con hipoteca.

¿Es posible vender una casa con hipoteca?

La respuesta es clara y concisa: sí, se puede vender una casa con hipoteca. La contratación de una hipoteca es una operación a largo plazo, por lo que pueden surgir situaciones en las que tengamos que vender un piso con hipoteca. Aquí detallamos cuáles son las opciones.

Cancelación de la hipoteca:

Es la solución más habitual y recomendable. En este caso el vendedor, puede optar por cancelar anticipadamente la hipoteca o, lo que suele ocurrir en la mayoría de casos, cancela la hipoteca en el momento de la firma, para que el comprador la adquiera libre de cargas, y si necesita hipotecarla, podrá hacerlo con la entidad que prefiera.

Subrogación en la hipoteca de la vivienda:

Esta opción consiste en que el comprador asume la hipoteca pendiente, por lo que libera al deudor anterior y él ocupa su posición. En este caso, el banco tiene que autorizar dicha subrogación mediante el estudio económico del nuevo propietario para valorar el riesgo. Aquí te quedas con la hipoteca tal cual estaba (mismo capital, plazo pendiente, interés, etc.)

Compra con la carga hipotecaria:

Es la más rara y la menos recomendable, porque, aunque se puede vender un piso con cargas, no es la mejor opción. En estos casos se transmite la propiedad al margen del banco, pero el deudor debe seguir pagando las cuotas, por lo que el riesgo es muy elevado, ya que en el caso de que deje de pagar, el banco ejecutará la hipoteca, pudiendo perder la vivienda.

Gastos que debo considerar al vender un piso con carga hipotecaria.

Llegado el momento de vender un piso hipotecado, el vendedor y, por tanto, deudor de la hipoteca, deberá asumir los gastos de la cancelación de dicha carga. Para ello hay que considerar una serie de gastos. Comencemos por la opción de venta de piso con hipoteca donde se cancela la misma:

• Certificado de deuda del banco: Este documento es el que indica el importe de la hipoteca que se debe en el momento de la venta. Suele tener una comisión que viene pactada y recogida en la escritura de hipoteca, puede oscilar entre los 30 y 50€.

• Comisión de cancelación anticipada. El banco te puede aplicar estas comisiones, siempre que están debidamente recogidas en la escritura de hipoteca del piso:

• Comisión por desistimiento: El importe dependerá de lo recogido en la escritura, pero por regla general suele rondar el 2% si la hipoteca es fija, y del 0,50% en el caso de la variable si tiene menos de 5 años. Siempre se calcula, como es lógico, sobre el capital pendiente en el momento.

• Comisión por riesgo de tipo de interés, sólo aplicable a las hipotecas a tipo fijo. Para cobrarla, la entidad deberá justificar que ha tenido una pérdida financiera. Ocurre cuando los tipos de interés están más bajos que cuando se contrató la hipoteca.

• Cabe destacar que, si vas a vender un piso con hipoteca durante 2024, y esta es variable, la cancelación se realiza sin comisiones por el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo.

• Acta de cancelación ante notario. Este documento suelo costar alrededor de 55€.

• Cancelación registral. En este trámite, el arancel registral es de 42€ aproximadamente.

• Honorarios de la gestoría que se encargue de la tramitación de todo el proceso, podrá ascender a unos 150€

Si vamos a vender un piso con hipoteca mediante la subrogación, el cliente deberá asumir el coste de la nueva tasación, así como la comisión de subrogación, si la hubiera (suele ser el 0,5% del capital pendiente), pero oscila entre el 0% y el 2%. El resto de gastos corre a cargo del banco.

¿Cuáles son los pasos legales para vender un piso hipotecado?

Cómo ya hemos comentado, podemos vender una casa con hipoteca, pero, como lo normal es hacerlo libre de cargas, deberemos hacer los trámites siguientes. Esta opción es la más popular, ya que debemos recordar que casi el 60% de las compraventas se hacen al contado, sin necesidad de hipoteca.

• Obtención de certificado de deuda de la entidad financiera. El banco está obligado a emitir dicho documento para poder liquidar la hipoteca pendiente de la vivienda.

• Una vez que tenemos el certificado nos vamos a la notaría para que se realice la escritura de cancelación de la hipoteca.

• Aunque no hay que pagar nada, es obligado practicar la liquidación ante la hacienda de la comunidad donde se realice la transacción.

• Por último, llevaremos la escritura al registro, quién deberá cancelar la carga de la vivienda y así aparecer libre de cargas cuando se solicite una nota simple.

Con todo esto, ya tendríamos todo listo para poder vender un piso con hipoteca.