Cómo saber el valor catastral de un inmueble

¿Te han pedido el valor catastral de tu casa y no tienes claro dónde verlo ni para qué sirve? Tranquilo: conocerlo es sencillo si sabes dónde buscar. En este artículo te explico, paso a paso, todas las formas de consultar el valor catastral, qué documentos necesitas, qué diferencias tiene con el valor de mercado y qué hacer si detectas errores.

¿Qué es el valor catastral y para qué se usa?

El valor catastral es una valoración administrativa que la Dirección General del Catastro asigna a cada inmueble. Se calcula a partir de parámetros objetivos (ubicación, antigüedad, calidad de la construcción, estado de conservación, uso, circunstancias urbanísticas, etc.) y se actualiza mediante coeficientes o nuevas ponencias de valores.

No es un precio de venta ni el valor “real” de mercado, pero se utiliza como base en varios impuestos y trámites, por ejemplo:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
• Plusvalía municipal (IIVTNU), cuando procede
• IRPF (imputación de rentas inmobiliarias en viviendas no alquiladas)
• Algunas tasas y referencias administrativas

Cómo saber el valor catastral de un inmueble

1) En el recibo del IBI

La forma más directa: revisa tu recibo del IBI. Suele aparecer como “Valor catastral” y, en ocasiones, desglosado en valor del suelo y valor de la construcción. Si pagas el IBI por banca online, normalmente podrás descargar el justificante con ese dato.

2) En la Sede Electrónica del Catastro

Entra en la Sede Electrónica del Catastro y usa una de estas opciones:

• Consulta libre por dirección o referencia catastral (mapa/callejero): muestra datos básicos (titularidad no visible para terceros). Para ver el valor catastral exacto, necesitas identificarte.
• Acceso con identificación (Cl@ve, certificado digital o DNIe): si eres titular, podrás ver y descargar la ficha completa del inmueble con su valor catastral y otros datos.

Qué necesitarás:

• Referencia catastral (la encuentras en recibos, escrituras, notas simples, contratos de alquiler, o en el visor del Catastro).
• Identificación electrónica si quieres datos protegidos.

3) En tu Ayuntamiento o Gerencia/Subgerencia del Catastro

Puedes acudir de forma presencial al Ayuntamiento (recaudación/tributos) o a la Gerencia del Catastro de tu provincia. Como titular o representante autorizado, te facilitarán el dato o un certificado catastral. Pide cita previa y lleva DNI y documentación del inmueble (referencia catastral, escritura o autorización si actúas por un tercero).

4) En escrituras y documentación del inmueble

En muchas escrituras, notas simples y contratos figura la referencia catastral y, en ocasiones, el valor catastral vigente en el momento de la firma. Ten en cuenta que puede haber cambiado si se han aplicado coeficientes de actualización desde entonces.

¿Quién puede consultar el valor catastral?

• Titulares catastrales: acceso completo (con identificación).
• Terceros: solo datos no protegidos o, si acreditan interés legítimo/representación, mediante autorización o poder y, en su caso, certificado catastral.
• Profesionales (gestorías, notarios, técnicos): con las debidas autorizaciones.

Valor catastral y valor de referencia: diferencias clave

¿Cómo se calcula el valor catastral?

El valor catastral es una valoración administrativa y objetiva que asigna la Dirección General del Catastro a cada inmueble para fines fiscales. No es el precio de mercado ni una tasación hipotecaria. Se determina mediante criterios aprobados en la Ponencia de Valores de cada municipio y se actualiza periódicamente.

1) Piezas básicas del cálculo

En términos generales, el valor catastral resulta de sumar dos componentes y aplicar correcciones:

Valor catastral ≈ Valor del suelo + Valor de la construcción ± Coeficientes y ajustes

• Valor del suelo: depende de la ubicación (zona, calle, tramo), la clasificación urbanística, la edificabilidad/uso permitido y la situación del mercado en la fecha de referencia de la Ponencia.
• Valor de la construcción: parte de un coste de reposición (cuánto costaría construir hoy ese inmueble con características similares) y se ajusta por antigüedad, estado de conservación, calidades y uso (vivienda, terciario, industrial, dotacional…).
• Coeficientes y ajustes: incluyen, entre otros, coeficiente de localización (mejora o deprecia por zona), depreciación física y funcional, profundidad de parcela, esquina/interior, protección patrimonial, infravivienda, afectaciones urbanísticas, altura, situación en el edificio (bajo, ático), etc.

2) Cómo se valora el suelo

1. Asignación de zona y valor básico: el Catastro divide la ciudad en zonas homogéneas. A cada una se le asigna un valor básico del suelo (€/m²) atendiendo a su centralidad, dotaciones, accesibilidad y mercado.
2. Edificabilidad y uso: se pondera por la edificabilidad de la parcela (m² techo edificable) y el uso urbanístico permitido.
3. Ajustes parcelarios: se aplican coeficientes correctores por forma, frente, fondo, esquina, medianeras, pendiente, afecciones (viales, servidumbres), etc.

3) Cómo se valora la construcción

1. Coste de reposición: se parte de un módulo base de construcción (€/m²) definido por la Ponencia para cada uso (vivienda, oficina, almacén, local…) y calidad (económica, media, alta).
2. Superficies computables: se suman m² construidos con criterios técnicos (vivienda, balcones, terrazas cubiertas, elementos comunes, trasteros/garajes con ponderaciones).
3. Depreciaciones: se aplica depreciación por antigüedad (tramos en función de años), estado de conservación y posibles obsolescencias (funcional/tecnológica).
4. Otros coeficientes: altura de planta, categoría del edificio, instalaciones especiales (ascensor, climatización), localización en el bloque (bajo/ático), etc.

4) Suma y ajuste final

Se suma suelo + construcción y se comprueba que el resultado no supere los límites marcados por la normativa (por ejemplo, el porcentaje máximo del valor de mercado que la Ponencia tenga como referencia). También pueden aplicarse coeficientes de localización a la suma, o límites por uso protegido y otras circunstancias.

5)-¿cuándo-cambia-el-valor-catastral?">5) ¿Cuándo cambia el valor catastral?

• Revisiones generales (Ponencia de Valores): actualizan los mapas y módulos para todo el municipio en una fecha de referencia.
• Coeficientes de actualización: el Estado puede aprobar actualizaciones anuales que incrementen o reduzcan los valores en función de criterios macro y del año de la Ponencia.

Declaraciones de alteraciones: obras, ampliaciones, cambios de uso, segregaciones/agrupaciones o nuevas construcciones deben declararse y pueden modificar el valor.