¿Se puede cambiar la hipoteca de banco?

Cuando firmamos una hipoteca no tiene que ser para toda la vida, es más, debemos estar pendientes porque merece la pena cambiar de hipoteca. Vamos a ver algunas claves.

¿Se puede cambiar de banco la hipoteca?

Rotundamente sí, se puede cambiar de banco la hipoteca. Para ello podemos hacerlo de dos formas, bien por subrogación o mediante el cambio de hipoteca del importe pendiente.

La subrogación de posición acreedora consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. Es una operación donde no se cancela ni amortiza el préstamo vigente, y, el capital, se mantiene invariable, pero donde podemos mejorar tanto las condiciones (tipo de interés, vinculaciones, etc.) como el plazo.

Pero hay que tener cuidado. La figura de la subrogación de hipoteca tiene una característica fundamental. La entidad acreedora tiene derecho a, en un plazo de 15 días, igualar o mejorar las condiciones que nos haya dado la nueva entidad. Es decir, nosotros conseguimos una oferta vinculante del nuevo banco, la debemos presentar en nuestra entidad y el banco valorará dicha opción. En el caso en que nuestro banco nos iguale o mejore las condiciones, tendremos la obligación de quedarnos con él, sin posibilidad de cambiarnos.

Por esta razón, no todas las entidades están dispuestas a ofrecer una subrogación de posición acreedora, ofreciendo, en tal caso, un cambio de hipoteca.

En el caso del cambio de hipoteca, no es más que cancelar anticipadamente el préstamo actual y constituir una nueva hipoteca sobre nuestra vivienda, lo que genera más papeleo y más gastos. Con esta opción podremos optar por más entidades que en la anterior.

¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de un banco a otro?

En el caso de la subrogación, los gastos a considerar por cambiar de banco la hipoteca serán:

• Tasación nueva que habrá que realizar para que el nuevo banco conozca el valor del bien actualizado. Alrededor de 300€ según la vivienda.
• Comisión por subrogación, en torno al 2% del capital pendiente, siempre y cuando esté registrada en la propia escritura de constitución.
• Hay otros gastos, pero asumidos por la entidad bancaria, como impuestos, notaría, registro de la propiedad, etc.

¿Merece la pena cambiar la hipoteca de banco? ¿Qué gastos tiene?

Para determinar si merece la pena cambiar la hipoteca de banco, tendremos que considerar la fecha en la que firmamos la hipoteca. Así son las comisiones, siempre aplicadas sobre el capital pendiente:

• Hipotecas firmadas antes de abril de 2003: el máximo de comisión es el 1%.
• Hipotecas firmadas entre abril de 2003 y diciembre de 2007: comisión máxima del 0,5%.
• Hipotecas firmadas entre diciembre de 2007 y junio de 2019: comisión máxima del 0,5% los primeros 5 años y del 0,25% el resto de años.
• Hipotecas firmadas desde junio de 2019, donde habrá una diferencia sobre el tipo de hipoteca:
  • En la hipoteca fija, la comisión por subrogación será hasta un 2% los 10 primeros años y de máximo el 1,5% para el resto.
  • En la hipoteca variable, si la cancelación es de hasta el 0,25% los 3 primeros años o el 0,5% si es en los 5 primeros. A partir de aquí no se podrá cobrar comisión de cancelación alguna.

Otro factor importante, para saber si merece la pena cambiar la hipoteca de banco es el capital pendiente, ya que si nos queda poca hipoteca por amortizar quizá no lleguemos a recuperar los gastos que asumimos por dicho cambio.

Por último, podemos negociar unas vinculaciones menores o, directamente, ninguna, por lo que cambiar la hipoteca de un banco a otro sería muy beneficiosa.

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Además, te explicarán los pasos a dar y, sobre todo, los gastos que debes considerar, para determinar si merece la pena cambiar de banco la hipoteca.